旅游从业者都知道股票免息配资开户，景区项目招商中的陷阱令人防不胜防。本期，知酷文旅将解析又一典型案例，青岛崂山的地标性景区石老人观光园背后的招商纠葛与诉讼。
传统观光景区迫待升级
石老人观光园始建于1999年，园区面积1200余亩，是一座典型的观光型景区，景区以青岛崂山的17米高的海上奇石“石老人”为依托，提供石老人观赏、石老人文化展览、花卉观赏、海岸观光等旅游体验。2010年获评国家4A景区。
青岛海上奇石“石老人”
石老人观光园紧邻崂山景区，为寻求更大的发展，2017年投入青岛崂山旅游集团的麾下（为叙述方便，本事件涉及的所有青岛崂山旅游集团下属子公司，均简单叙述为青岛崂山旅游集团，下同）。青岛崂山旅游集团拥有了崂山景区和石老人观光园两座紧挨着的景区，理论上可以发挥项目整合效应，实现“1+1>2”。
当时，石老人观光园面临的主要问题是产品业态单一、体验感落后，除了能看到石老人，其他体验和普通郊区公园差不多。为了不被新一代游客所抛弃，石老人观光园必须进行产品迭代升级。
石老人观光园
然而，青岛崂山旅游集团作为地方性的国有文旅集团，相对来说运作机制不是那么灵活，产品思维不是那么新锐，创新的魄力也不是那么强烈。在入主石老人观光园之后，一直没有大的做为。反而是在2022年的4A景区复核检查中，石老人观光园被山东省文化和旅游厅发现存在严重问题，被责令限期整改3个月。
雪上加霜的是，2022年10月在一夜狂风雷雨过后，旅游地标石老人被发现整个头没了。地质专家勘查后，认为是由于常年风化和海水侵蚀，加上近日天气影响，导致石老人海蚀柱上半部分自然坍塌。
受损前后对比图
石老人观光园本身的卖点就是隔海俯瞰石老人，如今核心景观石老人变成一块普通的海上礁石，那游客为什么还要去呢？
产品革新升级迫在眉睫。这次，也许是青岛崂山旅游集团认清了自己的能力有限，不再自己亲自去操盘升级，而是以招商的方式，引入专业的景区运营公司，让其助力景区改造升级。
带陷阱的旅游招商
经过一番招商谈判，2023年6月，青岛某民营旅游管理公司甲公司与青岛崂山旅游集团签订合作，以300万元租金一年的价格，承包石老人观光园的经营权，承包期3年。
根据合同，甲公司需要在现有景区的基础上，充分利用现有场地打造建设集亲子娱乐、休闲度假、户外探索、研学等为一体的自然探索乐园项目。初步计划分为两期实施。一期重点规划建设花鸟园项目、星空泡泡屋以及天街商业，二期围绕自然探索主题进行滑索、玻璃栈道等其他文旅产品。
景区此前是纯观光属性，甲公司为了整体扭转景区的调性，策划了许多休闲体验、潮流时尚的项目，例如萌宠乐园、飞天魔梯、宠物咖啡馆等，加上合同中泡泡屋、新商业、滑索、玻璃栈道等。这些项目都近几年很受游客青睐的高互动、高体验感的项目，很有希望完成石老人观光园的蜕变升级，打造成青岛新的网红打卡地。
石老人观光园
事实上，懂旅游的人都知道，在双方的合作中，青岛崂山旅游集团是占尽优势的一方。甲公司的经营承包权只有3年，3年内要缴纳租金，还要负责所有新业态的投资，还要投入大笔的营销宣传费。3年内能不能拿回投资回报，能不能有利润剩下来？这其中所有的风险，都是甲公司承担。
而青岛崂山旅游集团只需等待3年，等待甲公司把体验落后的老景区，改造成欣欣向荣、业态新颖、充满活力的新景区，自己再接过来继续运营。
这样的合作，也是旅游业的常态。地方政府和地方文旅集团拥有资源，民营旅游公司拥有创意和市场化嗅觉，双方结合对传统旅游项目进行改造提升，是互利共赢的事。
然而，意外发生了。甲公司刚一接管石老人观光园，就发现掉入了陷阱。原来，石老人观光园内的许多建筑并没有取得合法手续，属于违章建筑，已经被相关行政部门责令限期拆除。而甲公司的许多规划、新项目建设，又是基于这些已有的建筑和用地。
这就意味着，甲公司接管石老人观光园后不用干别的，先把违章建筑拆掉，恢复土地原用途。甲公司后续的规划设计，全要基于已经完全合法化的景区土地安排。在新的没有土地指标的景区内做改造提升，这样难度直接提升几个数量级，相当于甲公司原先计划爬一座500米的小山丘，现在突然得知自己要爬的是珠穆拉玛峰。
石老人观光园
那么，为什么石老人观光园的违章建筑，过去20年都没事，甲公司一接手就有事呢？原因是过去的旅游用地政策较为宽松，尤其是2015年出台的文件《国家旅游局关于支持旅游业发展用地政策的意见》，暂时性的为旅游景区越界用地提供了保护。2020年12月25日，该文件废止，许多景区的越界用地立即面临被清算的风险。疫情的几年，也拖慢了景区违规用地被查处的速度，所以石老人观光园的违章建筑才得以保留到2023年。
事实上，青岛崂山旅游集团在为石老人观光园招商的阶段，就已经收到了处罚通知，知道违章建筑要被限期拆除。可是，青岛崂山旅游集团对甲公司隐瞒了这一点，对甲公司提出的各项涉及使用违章土地的规划，也不做任何反对或提醒。
青岛崂山旅游集团这么做的动机是什么呢？真让人费解。完全就是把一个点着引线的炸雷甩给了甲公司。
这个炸雷到了甲公司的手中后，青岛崂山旅游集团不仅不觉得有愧于人，反而配合相关部门，“义正言辞”的对甲公司不断发出了催告函。大意是，“我告诉你哦，你这景区这里那里存在用地违规，你一定要配合相关部门好好整改，不得拖延哦”。
自己埋下的雷，让别人帮他拆。天底下哪有这样的美事儿？发觉掉入陷阱的甲公司，立刻停止了一切行动，进行止损。这时候，青岛崂山旅游集团反而以甲公司未按合同约定进行建设为由，指责甲公司违约，强行从甲公司手中夺走了门票收入账户和停车场收费权。
甲公司为什么会违约，青岛崂山旅游集团心里没点数儿吗？从接管石老人观光园到被夺去运营权，甲公司实际运营景区一共仅105天。
不仅如此，青岛崂山旅游集团还以甲公司违约为由，扣押其缴纳的开发押金80万，并要求甲公司支付违约金，再补偿景区租金和停车场租金。
这对甲公司来说，简直是一场无妄之灾，前期的各项投入都打了水漂，押金被没收，还要面临巨额索赔。不服气的甲公司，将青岛崂山旅游集团告上法庭。
经过双方几轮法律诉讼交锋，该案于2025年1月22日终审宣判，青岛崂山旅游集团退还甲公司80万押金，其他双方各自主张的损失和索赔相互抵消，双方此前签订的合作合同无效。
对于法院终审宣判的结果，知酷文旅表示尊重。但甲公司作为被青岛崂山旅游集团招商的对象，实实在在的经历了一场灾难，80万押金退回来了，可这本来就是甲公司自己的钱。甲公司付出的时间与心血，景区改造前期投入的成本，这几年打官司的诉讼费和律师费，被耽误的发展机会，又该找谁要补偿呢？
希望旅游从业者在面临招商时，都擦亮眼睛，避免无良合作方利用招商设下陷阱。
青岛是一座美丽的旅游城市，也希望当地文旅国企好好做事，承担起当地文旅发展排头兵的表率作用。
作者｜知酷君
图片来源｜青岛文旅局官方网站股票免息配资开户